Você já ouviu falar sobre implantação de condomínio e o que é necessário para dar início ao funcionamento da vida condominial da maneira correta e segura? A implantação de condomínio consiste no processo legal que permite o funcionamento do empreendimento imobiliário após o término de sua construção. Baseada no conceito presente no artigo 28 da Lei 4.591/64, a implementação faz parte do procedimento de incorporação imobiliária, que possui apenas um único intuito, o de incentivar e concretizar a construção, para venda total ou parcial, de unidades autônomas em edificações.

A realização desse processo é o que dá início a vida condominial, portanto, sem essa etapa, não é possível que haja a existência de moradores, administradores, muito menos normas ou regulamentos. Para que esse procedimento ocorra de maneira certa é preciso colocar em prática uma série de normas e medidas antes que os proprietários possam desfrutar das unidades que adquiriram.

Mas não se engane, esse procedimento não é uma tarefa fácil. De acordo com Solange Syllos, diretora da Zampieri Condomínios, a implantação demanda um certo conhecimento, cuidado e disposição de todas partes envolvidas, desde a construtora até o síndico e as instâncias administrativas, por tratar de temas complexos como aspectos legais, vistoria estrutural, contratação de colaboradores e muitos outros.

“É muito importante entender a complexidade desse procedimento. Questões legais, vistorias estruturais e contratação de colaboradores são apenas alguns dos aspectos que exigem atenção e cuidado. Por isso, é fundamental que todos estejam dispostos a colaborar e trabalhar em conjunto para garantir o sucesso e a segurança do empreendimento”, defende Solange Syllos.

Passo a passo para a implantação de um condomínio

1º) Legalização

A legalização é o passo primordial para dar início ao processo de habitação em um condomínio. Tudo começa a partir da expedição do Habite-se, documento emitido pela prefeitura que garante que o condomínio está propício à moradia. Após a emissão da declaração, o condomínio deve passar por um processo de cadastro no Cartório de Registro de Imóveis para que possa ser convocada a primeira Assembleia Geral de Implantação de condomínios, elegendo o síndico e, posteriormente, aprovando a Convenção de condomínio.

Com a eleição do síndico realizada e o registro em ata, é necessário estabelecer um consenso entre os condôminos na definição das regras da Convenção de Condomínio e do Regimento Interno, moldadas à realidade do empreendimento imobiliário. A Convenção também deve ser registrada em Cartório de Registro de Imóveis.

Registro corretamente realizado, hora de adquirir um CNPJ! Vale salientar que a liberação do CNPJ só poderá acontecer se o síndico, eleito em Assembleia Geral de Implantação, tiver seu nome limpo na Receita Federal. O Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica permite a contratação de funcionários, a realização de compras com nota fiscal e a instalação das ligações pelas companhias de luz, água e telefone.

2º) Avaliação estrutural

Feito todo o trâmite legal, é indispensável uma avaliação estrutural precisa do empreendimento. É interessante que haja a formação de uma Comissão de Vistoria, composta pelos próprios moradores, sob supervisão do síndico ou de uma empresa especializada que vai avaliar se as unidades autônomas, as áreas comuns e os equipamentos foram entregues de acordo com o contratado. A construtora em grande parte dos casos oferece um memorial descritivo do empreendimento como uma forma de facilitar essa vistoria.

A avaliação abrange a análise de dispositivos como para-raios, sistemas de interfone, elevadores, bem como a verificação de obstruções potenciais, revestimentos, detalhes finais e outros elementos. Também é essencial examinar o estacionamento, as áreas de recreação, as redes elétrica e hidráulica, e todos os aspectos relacionados ao funcionamento do condomínio.

Caso algum problema seja detectado, cabe ao síndico contratar um perito capaz de avaliar a situação e fornecer um laudo técnico, para que os ajustes necessários sejam realizados pela construtora.

3º) Aquisição de equipamentos


Uma etapa importante é a aquisição de equipamentos. Coletar recursos financeiros por meio dos condôminos para a aquisição de alguns elementos essenciais garante a segurança e o conforto dos moradores. Desde a instalação de equipamentos para áreas de lazer até a implementação de medidas de segurança, como câmeras de vigilância, cerca elétrica e sistemas de controle de acesso para garagens.

É importante ressaltar que em alguns casos, construtoras podem incorporar esses itens ao contrato inicial, proporcionando uma maior clareza sobre os recursos incluídos na aquisição do imóvel. Porém, é essencial revisar minuciosamente o contrato para compreender todos os elementos e garantias presentes, assegurando assim uma transação transparente e satisfatória.

4º) Solicitação de documentos

Por fim, alguns documentos precisam ser arquivados no memorial do condomínio e disponibilizado de maneira acessível a todos os condôminos, facilitando o trabalho de futuros síndicos.

Documentos e certificados como o “Habite-se”, alvarás de aprovação e execução da construtora, Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB), projetos arquitetônicos de rede elétrica, de paisagismo e de para-raios, manual do proprietário (geralmente oferecido pela própria construtora), certificado de garantia de equipamentos, bem como notas fiscais e manuais técnicos de todas as máquinas e equipamentos devem ser solicitados, organizados e catalogados pelo síndico.

Cuidados e recomendações

A experiência é uma qualidade fundamental para a implantação de um condomínio de maneira correta. É recomendado que o síndico possua algum conhecimento relacionado ao trâmite legal de como o procedimento funciona. Para Solange Syllos, da Zampieri Condomínios, o síndico deve estar atento durante todo o processo.

“Alguém que está disposto a assumir esse cargo deve prezar por um serviço responsável e comunitário. Reunir documentos, tirar dúvidas dos proprietários, ter plena noção do regulamento interno e seguir todas as diretrizes da Convenção propostas em Assembleia Geral são algumas das questões que o síndico deve estar atento”, afirma Solange.

Além disso, a organização é outra qualidade que não pode fazer falta durante a implantação e até mesmo após esse processo. Listar todas as atividades que precisam ser realizadas agiliza muito o andamento e previne distrações. A criação de uma conta corrente, o estabelecimento de uma cota condominial, o cadastro de prestadores de serviços e mudanças, uma assembleia periódica para definir padrões, bem como uma vistoria precisa são aspectos que necessitam de um olhar mais ordenado e preparado.

“Na construção de um condomínio, é essencial garantir uma implantação adequada. Isso envolve não só cumprir os requisitos legais, mas também promover um ambiente seguro e satisfatório para todos os moradores. Estabelecer regras claras, incentivar a comunicação aberta e considerar as necessidades individuais de cada residente são passos fundamentais para construir um espaço físico e uma comunidade unida.”, conclui a diretora da Zampieri Condomínios.

Pontos de pauta de uma Assembleia Geral de Implantação


  • Eleição do síndico: definir quem será o responsável por tomar decisões e executar tarefas administrativas.
  • Eleição do Conselho Consultivo: em alguns casos, pode ser estabelecido um conselho consultivo para ajudar o síndico na tomada de decisões. Os membros desse conselho atuam como assessores na resolução de problemas e podem trazer experiência e conhecimento específico para a gestão. 
  • Aprovação do Regimento Interno: esse documento funciona como a “constituição” do condomínio, pois estabelece regras e diretrizes para uma convivência harmoniosa dos moradores.
  • Definição da taxa de condomínio: a contribuição mensal dos condôminos é extremamente importante para cobrir os custos de manutenção, segurança e serviços do local.
  • Apresentação do orçamento: isso fornece transparência sobre como os recursos financeiros serão direcionados ao longo da gestão.
  • Obras, manutenção e segurança: projetos de melhorias, contratação de serviços de manutenção preventiva e discussões sobre medidas de segurança para garantir o bem-estar dos moradores são alguns exemplos discutidos nesse segmento.
  • Assuntos gerais do condomínio: os tópicos discutidos podem sofrer variação de condomínio para condomínio, mas a assembleia oferece a chance de que sejam abordadas questões relevantes para a comunidade como um todo.