Em alguns aspectos, administrar um condomínio se parece com administrar uma empresa. A diferença é óbvia: na empresa, se trabalha para que os serviços e produtos ofertados gerem receita. Já no condomínio, todo dinheiro que entra depende quase sempre exclusivamente dos moradores, através da taxa de condomínio paga mensalmente.
Nesse desafio que é gerir um condomínio de forma que tudo funcione perfeitamente e com as contas sempre em dia, os fundos são uma garantia de que, em caso de imprevisto, o síndico ou administradora não ficarão de mãos atadas. E por mais que os fundos sejam uma prática comum, muitos síndicos tem dúvidas.
O primeiro ponto que é importante saber é que não existe referência aos tipos de fundo no novo Código Civil, por isso a sua aplicação está baseada nas determinações da convenção. Esta será responsável por definir se há a necessidade da criação e de que forma será feita a contribuição, entre outras questões.
Geralmente, os novos condomínios já incluem na minuta da convenção algumas regras, como por exemplo, se a taxa condominial será composta de despesas ordinárias, despesas extraordinárias, fundo de reserva e rateio. Mas, caso não haja essa previsão, e por se tratar de uma alteração nas regras do edifício, o quorum deve ser de dois terços dos condôminos. O mesmo vale para a criação de um fundo de obra, com ou sem fim específico.
Também é a convenção que determina qual a porcentagem do fundo de reserva que, geralmente, é de 10% da taxa condominial da respectiva unidade. A convenção também esclarece se será cobrado por prazo indeterminado, por algum tempo ou se deve alcançar um determinado limite, como por exemplo 80% da arrecadação mensal das taxas ordinárias.
Para que serve o fundo de reserva?
Solução no caso de imprevistos, o fundo de reserva por ser utilizado em despesas emergenciais, como o rompimento de tubulação, reparos emergenciais em elevador, entre outros. Também pode ser empregado para financiar aquisições e obras no condomínio, podendo ser reposto em parcelas o valor que foi usado.
Uma vez que previsto na convenção do condomínio, o fundo pode ser sua cobrança por prazo indefinido.
Já o fundo de obra serve para para fazer uma reserva que será utilizada em obras no condomínio. A criação de um fundo de obra acontece em assembleia, e para embasar a decisão deve ser apresentada a necessidade das obras. Antes de começar a cobrança, no entanto, deve-se definir quais serão as obras e colher três orçamentos. Isso servirá de parâmetro para determinar o valor da cota do fundo.
E para evitar incômodos, os síndicos devem administrar os fundos em contas ou aplicações separadas, principalmente da utilizada para o pagamento das despesas ordinárias, e suas movimentações devem ser disciplinadas em assembleia.