Decreto no. 9.451/2018, Regulamentador do art. 58 da Lei 13.146/2015 (LBI)

  Em data de 27 de julho de 2018, foi publicado o Decreto no 9.451, de 26 de julho de 2018 que vem regulamentar o art. 58 da Lei no 13.146/2015 (Lei Brasileira de Inclusão da Pessoa com Deficiência - Estatuto da Pessoa com Deficiência), o qual até então por falta de regulamentação, não tinha aplicabilidade. Tal Decreto terá um impacto significante no mercado imobiliário nacional, não só em razão da necessária forma de se pensar o projeto arquitetônico, mas também em razão do impacto financeiro a ser considerado na prospecção e desenvolvimento de novos projetos. A medida dispões que os empreendimentos de edificação de uso privado multifamiliar serão projetados – a partir da vigência do Decreto - com unidades adaptáveis, com condições de adaptação dos ambientes para as características de unidade internamente acessível observadas as especificações estabelecidas nos Anexos I e II do Decreto.

Principais pontos a serem destacados:

1º Das unidades adaptáveis e da conversão em unidades internamente acessíveis sob demanda do adquirente: De acordo com os artigos 4o e 5o do Decreto, as unidades autônomas das edificações de uso privado multifamiliar deverão, como regra, ser adaptáveis, e, a pedido do adquirente, serão convertidas em unidades internamente acessíveis. Para estes casos, a solicitação do interessado deverá ser por escrito e até a data do início da obra, considerando esta como a data de emissão do Cadastro Específico do Instituto Nacional do Seguro Social - INSS - CEI. 2º Dos sistemas construtivos que não viabilizam alterações posteriores e da garantia de 3% de unidades internamente acessíveis: O artigo 6o, no entanto, traz uma exceção à regra, prevendo que os empreendimentos que adotarem sistema construtivo que não permita alterações posteriores, tais como a alvenaria estrutural, paredes de concreto, impressão 3D ou outros equivalentes, poderão não atender às obrigações previstas nos art. 3o, art. 4o e art. 5o, desde que garantam o percentual mínimo de três por cento de unidades internamente acessíveis, não restritas ao pavimento térreo. 3º Da adaptação razoável: O adquirente do imóvel que não possua estrutura interna flexível, poderá solicitar, por escrito, a adaptação razoável de sua unidade até a data do início da obra. Ou seja, para informar à construtora ou à incorporadora sobre os itens de sua escolha para instalação na unidade adquirida, observadas as especificações estabelecidas no Anexo II. 4º Da vedação de cobrança de valores adicionais pela conversão de unidade adaptável em internamente acessível: Em todos os casos previsto no ato normativo é vedada a cobrança de valores adicionais. Ou seja, tanto para a aquisição de unidades internamente acessíveis; para adaptação razoável da unidade autônoma ou para a conversão de unidade adaptável em internamente acessível não pode o incorporador cobrar valores adicionais. 5º Vagas de garagem: Serão reservados 2% das vagas de garagem ou estacionamento, vinculadas ao empreendimento, para uso comum, para veículos que transportem pessoa com deficiência com comprometimento de mobilidade, sem prejuízo do disposto no art. 47 da Lei no 13.146, de 2015. 6º Das isenções: Ficam dispensados do disposto neste Decreto:

• As edificações de uso privado multifamiliar cujo projeto tenha sido protocolado no órgão responsável pelo licenciamento anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto;
• As unidades autônomas com, no máximo, um dormitório e com área útil de, no máximo, trinta e cinco metros quadrados;
• As unidades autônomas com dois dormitórios e com área útil de, no máximo, quarenta e um metros quadrados;
• Reforma e regularização de edificação de uso privado multifamiliar, desde que a construção da edificação original a ser reformada ou regularizada tenha se iniciado anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto;
• Reforma das unidades autônomas das edificações de uso privado multifamiliar;
• Regularização fundiária de interesse social, desde que o imóvel ou os núcleos informais a serem regularizados tenha se iniciado anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto.

7º Da exclusão dos programas habitacionais públicos ou subsidiados com recursos públicos: Ficam excluídos do disposto neste Decreto os empreendimentos a que se refere o art. 32 da LBI tendo em vista que este artigo já dispõe de reserva de, no mínimo, 3% (três por cento) das unidades habitacionais para pessoa com deficiência e garantia de acessibilidade nas áreas de uso comum e nas unidades habitacionais no piso térreo e de acessibilidade ou de adaptação razoável nos demais pisos. 8º Da vigência da norma: Segundo o art. 11, o Decreto entrará em vigor 18 meses após a data de sua publicação, previsto, portanto, para janeiro de 2020. Desta sorte, os construtores e incorporadores terão ainda 15 meses – até o início da vigência do Decreto -, para realizarem seus estudos técnicos e enquadramento de custos incidentes e possíveis no desenvolvimento de novos empreendimentos, visando atender as novas regras, gerando o menor impacto financeiro no preço final das unidades. Marcus de S. Loureiro é advogado, membro do Conselho de Direito Imobiliários da OAB/AL, membro do Conselho Jurídico da Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CONJUR/CBIC, membro do Conselho de Vogais da Junta Comercial do Estado de Alagoas – JUCEAL, Sócio do Escritório Jurema Loureiro Normande & Alves Pinto – Advogados Associados. (Foto: Divulgação)