Aprovada pela Câmara dos Deputados no dia 10 de julho, a proposta de reforma tributária tem sido uma pauta recorrente entre os principais representantes do setor imobiliário. Em meio às medidas do PLP 68/24, que regulamenta a Reforma Tributária do Consumo, o aumento da alíquota do imposto sobre empresas que vendem imóveis e a incidência do Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) chamou atenção, não somente pela possibilidade de aumento dos preços de imóveis, mas pela falta de acordo entre o Governo Federal e as principais entidades do setor imobiliário.

A taxação sobre o lucro de venda de imóveis é atualmente de 8%, desconsiderando a cobrança do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que sofre variação conforme a localização. Em Alagoas, por exemplo, a alíquota do ITBI é de 3%. Dessa maneira, a taxa sobre o lucro da venda de imóveis pode chegar a 11%. Com a nova regulamentação essa estrutura tributária pode sofrer alterações significativas.

O Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) é o imposto incidente de maneira não cumulativa, ou seja, reflete somente sobre o que foi agregado em cada etapa de produção de um bem ou serviço, excluindo os valores que já foram pagos em etapas anteriores. No Brasil, esse imposto será implementado gradualmente até 2026 e unifica cinco impostos nacionais em três: Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e Imposto Seletivo (IS). O objetivo principal do IVA é simplificar a cobrança de tributos no país, tornando os pagamentos efetivados mais visíveis.

Tributos substituídos pelo Imposto sobre Valor Adicionado (IVA):
Federal:IPI (Imposto sobre Produtos Industrializados)PIS (Programa de Integração Social)Cofins (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social)
Estadual:ICMS (Imposto sobre Operações relativas à Circulação de Mercadorias e sobre Prestações de Serviços)
Municipal:ISS (Imposto Sobre Serviços)

Aprovação pela Câmara dos Deputados

A nova regulamentação da reforma tributária contará com um redutor de 40% nas operações com bens imóveis (venda, incorporação, loteamento, intermediação e administração de imóveis, construção civil) e um desconto de 60% para locação de imóveis. Com o estabelecimento dos respectivos redutores, é esperado que a alíquota média seja de 15,9% sobre o lucro das transações de novas propriedades. Combinado ao ITBI, a taxa tributária final pode alcançar 18,9%, impactando nos negócios e nos preços finais dos bens.

Visando amenizar o impacto fiscal sobre as empresas e os consumidores finais, foi estabelecido pelo Governo que a alíquota do novo IVA não poderá ultrapassar 26,5%. Em contrapartida, o setor não se demonstrou satisfeito, tendo em vista que a alíquota mesmo limitada ainda é considerada alta, principalmente ao compará-la com outros países que adotam o IVA.

Outro ponto aprovado pela nova proposta de regulamentação da reforma tributária foi a introdução da tributação progressiva. Essa proposta planeja garantir que os contribuintes de maior aquisição financeira paguem mais impostos, enquanto os de menor capacidade contributiva sejam menos onerados. Esse método é uma tentativa de equilibrar a carga tributária e promover uma maior justiça fiscal.

O redutor não atende ao setor

É consenso entre as principais entidades do setor imobiliário e o Governo Federal que a reforma tributária seja regulamentada. No entanto, percebe-se uma discordância significativa entre as partes envolvidas. Enquanto o Governo alega que o objetivo é simplificar e unificar o sistema tributário brasileiro, empresários do setor insistem que o aumento da carga de impostos pode provocar um acréscimo de custos que será transmitido ao consumidor final.

Segundo um documento elaborado pelos Secovis do Brasil (Sindicato das Empresas de Compra, Venda e Administração de Imóveis) o redutor de 40% nas operações com bens imóveis e o redutor de 60% na locação de propriedades, aprovado pela Câmara dos Deputados, não atendem ao setor. Conforme descrito no documento, o desconto de 40% aumenta a tributação de imóveis populares de até R$ 200 mil em 15,4%. Para as principais entidades do setor imobiliário, o ideal seria uma redução de 60% nas operações com bens imóveis, o que não traria tanto impacto para os consumidores.

Além disso, os Secovis também alegaram que o desconto de 60% na locação de propriedades aumentaria a carga tributária em 136,2%, demandando uma correção do redutor para 80% nas relações de locação. O documento trouxe dados da  PnadC-2022, que apontaram um crescimento de 14% no volume de imóveis alugados de 2016 até 2022. A pesquisa também apontou que 52,2% da população brasileira que vive de aluguel gasta mais de 30% de sua renda com a locação.

Simulação feita pela reportagem produzida pelo Broadcast:
Progressão da carga tributária sobre imóveisPara um imóvel de até R$ 240 mil, a tributação passaria de 6,41% para 7,4%.Para um imóvel de R$ 500 mil, o aumento seria de 8% para 10,6%.Para imóveis de R$ 1 milhão, a carga tributária iria de 8,11% para 12%.Para imóveis de R$ 2 milhões, de 8% para 12,3%.

Conforme um estudo realizado pelo BID (Banco Interamericano de Desenvolvimento), o Brasil e o México são os países com maiores déficits habitacionais da América Latina em números absolutos, reflexo da carência do acesso a serviços básicos de infraestrutura. Além disso, o estudo elaborado pela Fundação João Pinheiro (FJP), instituição responsável pelo cálculo do déficit habitacional do Brasil em parceria com a Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, calculou que o déficit habitacional do Brasil totalizou 6 milhões de domicílios em 2022. Esse número representa 8,3% do total de habitações ocupadas no país. 

Perspectiva do Governo

No último dia 12 de julho, o Ministério da Fazenda publicou uma nota enfatizando que a proposta de regulamentação da reforma tributária não trará impacto no imposto sobre os imóveis. O Governo argumenta que não haverá aumento relevante nos custos em comparação com a atualidade. Além disso, a nota reforça que os imóveis populares serão menos tributados que os de alto-padrão.

Argumentos do Governo:

  • O imposto incidirá apenas sobre a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno (no caso de aquisição de vários imóveis para construção do prédio, será deduzido todo o valor dos imóveis adquiridos para fazer a incorporação);
  • Haverá um redutor social de R$ 100 mil sobre o valor tributado, de modo a tornar a tributação progressiva, reduzindo o custo dos imóveis populares;
  • A alíquota do imposto incidente sobre esse valor reduzido será diminuída em 40% (ou seja, será de 60% da alíquota padrão), correspondendo a cerca de 15,9%;
  • Do valor do imposto calculado sobre a base reduzida será deduzido o montante de todo o imposto pago na aquisição de material de construção e serviços pela incorporadora, ao contrário do que ocorre hoje em que o imposto pago nos materiais de construção e serviços não é recuperado.

Estimativas do governo:

Imóveis de alto-padrão: aumento de cerca de 3,5% no custo de um imóvel novo de alto padrão (valor de R$ 2 milhões).

Imóveis populares: desconto de cerca de 3,5% no custo de um imóvel popular novo (valor de R$ 200 mil).